7月1921日,博鳌21世纪房地产论坛第15届年会于海南三亚海棠湾喜来登度假酒店举行，来自国内外政、经、学、业界领袖和精英近千人与会。年会以分化与重构:很弱均衡下的创意逻辑为主题，牵涉到房地产政策、互联网地产金融、电商O2O、一带一路等热门话题，目的为中国房地产持续身体健康发展找寻新动力。

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关于判对问题，我指出既要明白当前，又要做到未来，我们一般来说期望房地产是长久稳定身体健康地发展，这是一种理想主义，现实是不一样的，在政府的文件这么说道，房地产不有可能持续稳定地发展，因为它有周期，市场经济是有周期的，中国是有市场经济，房地产是有市场经济，必定有周期。我们对房地产周期的研究的分析，融合世界走到的房地产的路程，以及中国过去几年房地产的展现出，我指出中国的房地产和世界各个国家的房地产一样都有两个周期，一个叫作长周期，一个叫作短周期，所以我们看来问题要把长周期和短周期融合一起辨别，是不是有可能对于市场走势的辨别较为精确一些。

大家都说道房地产转入了白银时代，我指出白银时代是一个概念，实质上白银时代是一个长周期，意味著中国的房地产从青少年步入了中青年，根据世界发展周期，长周期是15年到20年，如果从住房制度改革方案实施，1992年到2013年，这十五、六年正好是一个长周期，2014年我们说道步入了白银时代。这个白银时代我指出也不会有十五、六年以上的周期，比如到2030年左右，经过预测中国的城镇化率超过70%，应当说道超过了一个现代化的国家的城市化的目标。这个周期不会怎么样，我们在青少年时代在残暴生长，有的说道是疯长，转入中青年之后这些毛病不会解决，当然会说道中青年一帆风顺，过去房地产是残暴茁壮，是一种慢牛甚至是疯牛生长，在以后的时间当中是呈现快牛的行情，从慢牛到快牛，我想起的是牛，不是熊，这是对于整个市场的信心。

中国在城镇化过程中市场需求还是相当大的，这是关于长周期。短周期的问题，我指出本次短周期经常出现了止跌回稳的趋势，从上午公布的数据，REICO的工作报告分析得很明了，现在最重要的指标销售的情况早已开始于是以快速增长了，10%的销售额的快速增长，这样的趋势显然止跌早已是可以，早已开始下降了，我们更要看后面的指标，新开工面积，买地，最后回应为投资的快速增长，投资的快速增长到目前为止还是上行的。我们在2013年辩论一个重点，就是分化，2014年辩论的重点是上行，今年的重点是什么？是不是止跌，然后回稳。

从目前的情况来看，我指出三季度可能会未来将会硬着落，所谓硬着落就是到底部的，是降落了，软着陆从指标显然是没经常出现大起大落。中国的经济有三个指标要落地，基础设施投资都落地了，中国房地产的学者没落地，所指的是投资没闻底，现在是16月份4.6%，总体不会稳定下来，但国家统计局悲观，指出今年中国的房地产投资在7%左右，我们拭目以待。我指出无论如何今年三季度最多四季度不会降落。我的辨别是明年比今年好，这是经济短周期考虑到。

我们看见中国的房地产市场尽管有政策调控，但是市场的起到是极大的，所以总在长周期当中在黄金十五年当中有几次短周期，每次周期大约三到四年，有的时候宽一点，有的时候较短一点。我想要我们从2012年开始，2012年到今年难道是整个周期，2012年下半年到现在是一个周期，我们闻底之后不会筑底逐步回落。所以我指出明年有可能比今年好，是一个大概率。

房地产市场的基本特征是什么，在长周期当中，一是竞争激化，二是配对减缓，三是利润减薄。竞争激化，我们看见市场上的竞争是毫无疑问的，我们的市场早已从过去的卖方市场变为买方市场，竞争在激化，这是一种好现象。配对减缓，我们看见的最近两、三年以来房地产的配对速度在减缓，在北京和上海的交易所，交易的公司更加多，一些中小企业，一些没的品牌被吞并，被合作，被出局的情形再次发生得更加多，去年统计资料的一下公司增加的速度将近20%。

另外一点就是利润的减薄，我们看见整个市场上房地产的净利润这几年有显著的上升，上市公司的报表当中12%却是好的，不少企业早已斩了10%、8%、9%，我们的利润率尽管有上升，还在大大上升当中，总体上比制造业的利润要好，可以显现出这样的一种趋势，在白银时代，在这样一个长周期当中是一种必定的现象。从这些情况来看，我们的房地产正由过去的百花齐放，前面快速增长的阶段转入了战国时期，这也是一种历史发展的必定，房地产也是，未来是强劲的就越强劲，很弱的被出局。

我们看见了楼市的分化，如何看来楼市的分化，我指出楼市分化是中国和世界各国都会再次发生的问题。为什么在中国尤其相当严重，我指出有三个方面，一是不动产的特征，不动产是是不能移动的，必定是区域性的市场，汽车市场，家电市场，要涨价一起上涨，要跌一起跌到，第二是中国城镇化的进程，现在处在中小城市往大城市涌进的过程中，大城市的公共产品，公共服务相比之下好于中小城市，低收入的机会相比之下低于中小城市，必定造成人口的导入到大城市，这是需求量大大地收缩。北京、上海每年50万的人口转入大城市，有一些城市在流入，中国的城镇化经常出现分化更为激化了。

还有政策的调控，前几年一些上市公司冲向三、四线城市去了，因为一、二线城市展开了出租汽车，这样就增大了差化，当三、四线城市拚命卖地、拚命投放，拚命研发的过程中人口没快速增长，这样存量不会相当大。以定英国的城市仍然是这样，城市之间的分化，楼市的有所不同展现出。

英国朋友告诉他我，他们对房价有一个图表，图表现实英格兰的房价在过去10年当中下跌的波度较为小，而伦敦房价下降的幅度坡度低得多，坡度最低的是伦敦市中心高品质的房源，越是市中心越是高品质的房价下跌就越慢，城市和城市之间也是这样，我们可以看见楼市分化在白银时代的一个最重要的特征。我们辨别走势的时候，认同不会考虑到这个方面的问题。在中国经济的转型期，尤其在当前中国经济的交会期，我们原本杨家的引擎的动力在消退了，比如房地产的动力在消退，制造业的动力也在消退，但是新的动力通过大众创业，万众创意唤起出来。

这个新的杨家之间的引擎还没交会上，所以中国经济上行的压力相当大。我们看见房地产的支柱起到，房地产的承托起到十分最重要。

我想要世界各国政府都跟中国政府一样，往往把房地产作为性刺激经济、夹住经济快速增长一个强劲的动力，一个支柱，一个承托，美国次贷危之无所以产生，美国在本世纪初缺乏经济快速增长的动力，通过次贷，通过动员中低收入家庭，供应了大量的货币让他们买房，使得他们的房地产泡沫过低，是房地产造成了金融危机的产生，有这个必要的原因。其他的国家之所以期望中国去研发，去投资，也期望通过房地产这样的产业夹住若干个产业链上的行业，使经济快速增长活力，所以房地产的现在和将来，特别是在今后的15年当中依然是中国经济的支柱产业，对中国经济起着承托的起到，所以房地产经常出现危机的时候，必定经常出现政策的调整。

上午任总谈到未来的市场需求，未来15年中国的房地产都有的发展空间，但是增长速度上升，整个的增量不会增加，会像过去15年每年减少20%30%，增量减慢，增长速度减慢，但是存量更加多。所以未来15年多少房地产主要的任务就是如何盘活存量，平稳增量。这个存量上是不是买的商品房，有二手房极大的存量，还有未来旧城改建当中拆除的存量，这是包含未来的存量，在政策上必需把转录存量作为政府政策的重点，否则市场的增量受到限制，房地产有其承托起到。我想要第一个问题谈到了判对形势，我不告诉我否辨别对了。

我想起了一件事情，大约在去年某个时候，有两家公司都在做到发展战略，一家公司的辨别，他们指出根据周期性的展现出，房地产市场将在2015年经常出现我刚才说道的止跌回稳，经常出现转机。2016年是一个好年，但是2017年就难说了，有周期变化，这是一家公司的辨别。还有一家公司的辨别不一样，他指出2015年、2016年都在消化库存，会有过于好的起色，这时候不应当大量地往市场销售，而2017年是一个好年，一个人指出2017年行情变化，周期的变化，我们看见这个市场上就是这样的，像2013年下降造成了很多人一起买，就越卖就越上涨，就越上涨就越卖。

实质上早已提早转入消费，2014年这个情况立刻改向之下，市场立刻就劣了。经过一年的消化，今年又开始渐渐一起了，跟过去一样，大城市在市场的改变，在政策敏感性很强，大城市热得快，小城市热得然，大城市冷得慢，小城市冷得快，当然时间上有交叉。我们说道这样的辨别上，如果前一种的辨别，把自己的货，拿地的节奏、销售时间放到2016年。

另外一家公司把货放到2017年，对于市场的辨别，我们拭目以待，他们两个家我都告诉，他们两家公司有这样的策略，如果摔拢了时间点，在小周期上不会不吃相当大的亏，这是一个案例。第二个案例，我想要也是我遇到过的，2013年是一个大年，市场很好，某公司对2014年的未来发展，看见2013年碧桂园或者是哪一个公司业绩翻了一番了，甚至50%的快速增长，我们应当像碧桂园一样应当在2014年翻了一番，所以董事长会议制订的指标是把企业2014面的交易量减少50%，甚至翻一番，结果如何，我想要大家告诉2014年的情况。

所以你对形势的辨别，短周期的辨别，认不确切，摔错，对于房地产来说是毁灭性的。有一些企业茁壮过程迅速，有的极快，这两年正在转轨当中，有的人明确提出要是在转轨当中要攻下阵脚，把资金链挽回，有的企业明确提出急弯转弯，指出我的辨别是准确，可以急弯远超过我提早你急弯远超过要留意了。我们判对了形势，对于市场的了解，你的融资和拿地都是至关重要的，我建议大家只想研究长周期和短周期的问题，这是我谈的第一点，判对形势。第二点，做到对产品，符合市场需求，建构市场需求。

归根到底 房地产是生产和研发房子的，在我看来房地产业是制造业的装配产业，房地产是第三产业，才是是重装车间，把中国的建筑业，各种家电重装在一个车间里。同时我们也看见了，尤其是上午潘军董事长讲话，堪称我们又是服务业的构建工厂，本身第三产业可以把许多的服务业在社区当中融合一起，我们再行明白房地产是做到什么的，车站在今天的角度要看见装配车间，又要看见是构建工厂。我们的任务是建构新的生活空间或者是居住于环境，同时又建构新的产业的载体。

我们的产业载体商业、文娱、养老，甚至许多工业都是通过房地产这个载体正式成立一起的，我们这个产品，房地产产品既有物质产品，楼盘，也有服务产品，我们的服务。我实在今天辩论房地产的时候，前面的朋友也谈了，实质上是这么一个内容。在这样的情况之下，我们如何看来我们的产品，归根到底我们是生产产品的，是居住于空间和产业的载体。

就居住于空间而言，我们应当要符合刚刚须要、改需，甚至是奢需，多层次、多品类的市场需求。我有感而发，今年两会之后，我们总理收到邀，青睐外国朋友到中国来买房，有可能大家没意识到，我们总理在给中国的房地产打广告，今天的市场需求，我们内部的市场需求，我们过去特别强调刚刚须要刚刚须要，解决问题中低收入的家庭，这是政府主要的责任，作为产业来说，既要符合刚刚须要，又要符合提高型市场需求，甚至要符合奢华性和奢华的市场需求，今天的社会现实是收益差距相当大。

低收益的家庭要符合他们的市场需求，而且是多层次，多品类的市场需求，我们生产的产品要符合多层次，多品类的市场需求。我们要意识到今天的房地产楼市再次发生了止跌我常常说道市场变态，中国的市场早已是变态了，由过去卖方市场状态变为的买方市场的状态，由过去的压房价到去库存，我们的企业要转型，要合乎市场和政策的拒绝。

今天的市场早已跟过去的卖方的黄金时代变为了买方的黄金时代，而卖方变为了白银时代，买方今天是黄金时代，说道得很差听得一点，从忽悠消费者的时代变为了考验供应者的时代，从卖家定价改变为买家定价的时代，这种情况下上帝是买家，是我们的客户，我们一般来说讲为人民服务，为客户服务，一定要融化到当今这个时代当中，我们的供应者，融化在血液当中，实施在产品上，这是做到对作好产品，是各种多层次的市场需求。在这种情况之下，想起了一件事情，我找到美国人最擅长的就是创意，德国人最擅长的是生产，中国人既声援创意，又明确提出2025中国生产，我实在对房地产而言，房地研发企业更好要考虑到生产。通过精细化的、差异化的、智能化的、绿色简化的，服务化的产品打造出让消费者失望的产品。

上午中南的陈总讲话对我的灵感相当大，我们应当只想考虑到，中国房地产的产品，中国是房地产的大国，不是房地产的强国，我实在我们房地产也应当竖立起自己的信心，要是中国的房地产大国变为强国，这个强国强劲在哪里，我们的产品好，我们的质量低，我们的效率好，我实在应当有这样的一种为中国的2025年生产作出房地产的贡献。当然也应当建构，像苹果一样，通过建构，我们一方面要符合市场需求，一方面要建构市场需求，通过什么建构，让消费者惊艳，他想不到的我建构出来了，他不买房的都买了房子，我们谈要做到对产品，把产品做到对了，这个前景相当大，我们的产品质量下降的空间过于多了。有一次一个朋友告诉他我说道你们的房地产过于好赚了，电器的说明书都是厚厚的，一本小书，而房地产的楼市说明书，和家用电器的比，只有几张纸，房地产商对于消费者是什么态度，忽悠消费者是过去黄金时代中很多企业做到的事情，今天我们无法忽悠了，要确实在白银时代，在理性茁壮过程中要把产品放到第一位，今天是时候了，不这么做到就不会被出局。第三，要做对转型。

今天上午钟伟教授谈了八大转型，想要得很坦诚，我显然要把转型搞清楚，是并转什么，往什么方向并转，什么是确实的转型。首先我确认房地产是做到什么的，就是获取产品的，获取物质产品和消费产品的，通过这个转型来增强主业，主业就是房地产业，它的目标是跟国家明确提出的一样，是提质增效。所以我指出时代逆了，原有传票早已安没法新的客串了，今天的转型是逼出来了，创意是必需的。

刚才谈到房地产是一个载体，它载人又载有产业。这个载体的转型，应当是必需遵循人的各种的市场需求和各种人的有所不同市场需求，我们房地产这个载体，往往就是以人为核心，要符合各种人的市场需求，以及各种人的有所不同市场需求，以及各种市场需求，必需适应环境各种产业的发展方向。谈到这里，我实在现在转型过程中有很多问题，商业地产现在是泡沫也有，同质化也有，变异简化也有，旅游地产当中旅游问题很多，养老地产当中，今天上午听见了聂会长的讲解，但是总体没解题。

我们的房地产的发展必需适应环境各种产业的发展方向，作好载体。我们谈转型是纵向多元化，横向多元化，跨界动员化，以及国际化，大家说道这是转型的方向，但是这是外延的转型，确实内涵的转型，电子货币提效，要增强房地产业的本身，研发出有适销对路的，让客户大大失望的物质产品和消费产品。

我建议在今天的情况下，建议企业应当做到你最熟知的、最擅长于、最专业的事，我们找到市场上失败者往往是不专业的人做到的，我最近看了两个事业地产的楼盘，是两个地方的三线城市，一个三线城市垫了房子卖不掉，因为定位不对，三线城市做了一线城市5A级写字楼，很多的购物广场。还有一个三线城做了30万平米的写字楼和10万平米的MALL和商业街，做了几栋住宅楼买得很好，一下子横跨到商业地产，不专业，这个将来面对着相当大的问题，专业的事应当是由专业人士来做到。

最后我想要，我们转型的核心和关键就是指粗放型的经营变为节约型地经营，研发企业的拿地力、资本力、产品力、营销力和管控力，五力必需齐全，哪冈村都无法较少，如果缺乏哪冈村，应当强化自学力，谢谢大家。

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