原标题：管理楼市 法律比政策更加平稳楼市新政刚刚实施后各方较为推崇，政策继续执行较为严苛，但随着房价下跌势头被诱导，各方对楼市关注度就不会渐渐降温。3月25日，上海市公布并实行《关于更进一步完备本市住房市场体系和保障体系增进房地产市场稳定身体健康发展的若干意见》（以下全称《意见》），将非上海户籍居民家庭购房交纳个人所得税或社保的年限提升至倒数交纳剩5年及以上，二套房贷款首付比例低于为50%（3月26日《人民日报》）。

据理解，深圳在3月25日晚间也实施了楼市新政。今年以来，上海楼市可以用可怕来形容。比如某楼盘散户前半夜将近百位购房者当夜排队，其中有人裹着被子；有购房者看上上海内环附近一套老公房后，业主在一天内跳价三次，最后价比挂牌价喜了70万元不只是个案很可怕，官方统计数据也表明上海楼市显著短路，如2月上海房价同比下跌25.1%。

此次实施《意见》意图降温，政策针对性较强。比如针对部分外来投资性市场需求入市，《意见》把非上海市户籍居民家庭购房交纳个人所得税或社保的年限从2年改回5年，再行再加是家庭购房，上海沦为全国出租汽车最严厉的城市。同时，规定普通二套房首付比例不高于5成，是避免某些人利用银行贷款做投资。针对场外配资现象，《意见》还不准房地产开发企业、房产中介机构专门从事首付债、过桥债及自我融资、自我借贷、成立资金池等场外配资金融业务。

另外，规定购房人在申请人贷款时应允诺首付款为自有资金，违背允诺则作为明知不道德信息划入公共信用信息服务平台，也是避免场外配资突破政策规定的首付比例。值得注意的是，之前市场曾传言上海新政不会规定房贷利率优惠统一下调为低于9腰，这一规定并没经常出现在《意见》中，这解释政策决策者较为理性，因为我国贷款利率早就放松管制几乎构建市场化了，行政之手不应介入。笔者以为，只要在操作者层面确实严格执行《意见》中的具体措施，上海楼市大自然能重返理性。

上海此次首度出有重拳管理楼市躁动，为其他一线城市和部分二线城市做出了表率。广州等一线城市以及杭州等部分二线城市今年以来房价也在较慢下跌，也必须早日实施有效地措施让房价维持在合理水平。特别是在必须认为的是，楼市管理要避免一阵风，不应建立健全政策和制度并严格执行。

众所周知，十几年来，无论是全国楼市还是地方楼市，经历过很多次宏观调控，每次调控之后基本不会接到立竿见影的效果，但过一段时间后，房价又不会经常出现新一轮下跌，陷于了房价猛涨宏观调控房价再行猛涨的怪圈。楼市频密调控的原因是多方面的，原因之一是，楼市新政刚刚实施后各方较为推崇，政策继续执行较为严苛，但随着房价下跌势头被诱导，各方对楼市关注度就不会渐渐降温，政策继续执行层面就不会渐渐放开。再行再加楼市调控不会影响到某些地方的钱袋子，那么再严再紧的调控政策一旦与某些地方利益发生冲突，继续执行就不会打折扣。

鉴于房价走势颇受预期影响，管理楼市关键也在于平稳预期。那么，如何才能平稳预期呢？笔者指出，主要是房地产政策和涉及法律法规要明朗，同时继续执行过程要一直严苛。但在现实中，出租汽车、限贷等政策表面上看起来很严苛，但对某些购房人、投资者来说，却有很多漏洞可铁环，涉及案例有很多，这里仍然列出。相对来说，法律比政策更加具备稳定性，更加能平稳市场预期。

比如说楼市出租汽车的目的是诱导投资投机，由于继续执行层面时紧时松，就无法给市场一个具体预期。如果实施房地产税法诱导投资投机，短期内会变来变去，就能给市场具体预期。换言之，调控楼市必须灵活性的政策工具，但更加必须平稳、长效的法律工具。

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